Les diagnostics obligatoires pour la vente

Trois dates commandent l'essentiel du dossier. Un permis de construire délivré avant juillet 1997 ouvre le repérage amiante. Une construction antérieure à janvier 1949 ouvre le constat de risque d'exposition au plomb. Une installation de gaz ou d'électricité de plus de quinze ans ouvre les deux états correspondants.

Ces seuils portent sur le bâtiment, pas sur vous : un appartement acheté l'an dernier dans un immeuble de 1960 reste concerné par l'amiante. À l'inverse, un logement livré après 1997 avec des installations récentes n'appelle souvent que le diagnostic énergétique et l'état des risques.

L'amiante mérite une précision qui échappe à beaucoup de vendeurs, y compris parfois à des professionnels : le repérage doit être réalisé pour la vente en cours et établi au nom du propriétaire vendeur. Un rapport hérité du vendeur précédent ne fait pas l'affaire.

Un lot de copropriété appelle le mesurage de la surface privative, dit Loi Carrez. Une erreur de plus d'un vingtième au détriment de l'acquéreur lui ouvre droit à une réduction du prix proportionnelle : c'est le seul diagnostic dont l'inexactitude se paie directement en euros.

Une maison ou un immeuble en monopropriété mal classé au diagnostic énergétique appelle en plus un audit énergétique, qui chiffre des scénarios de travaux. Le champ s'est élargi progressivement depuis 2022 et continue de descendre dans les étiquettes.

Reste la commune. Les termites ne sont exigés que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, et l'état des risques dépend des plans de prévention couvrant l'adresse. Deux biens identiques à quelques kilomètres n'ont donc pas le même dossier.

Le diagnostic énergétique se commande en premier, avant même la mise en ligne : son étiquette doit figurer dans l'annonce. Les autres peuvent suivre, mais tout doit être prêt pour la promesse de vente, à laquelle le dossier s'annexe.

Attention aux validités courtes. L'état des risques et le repérage termites tiennent six mois : commandés au tout début d'une commercialisation qui s'étire, ils seront à refaire avant la signature chez le notaire. Le mieux est de grouper toute la visite au lancement, puis de ne rafraîchir que ces deux-là si le délai se prolonge.